2014年上海市基層警察民法重點備考：建設(shè)用地使用權(quán)的取得

建設(shè)用地使用權(quán)的取得可分為兩大類：在國家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)和在集體土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。

一、在國家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，它產(chǎn)生的方式包括：

(一)劃撥方式。土地劃撥是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經(jīng)主管機關(guān)批準即可取得建設(shè)用地使用權(quán)，而不必向土地所有人交付租金及其他費用。我國物權(quán)法規(guī)定，嚴格限制以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥的方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)……”根據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，可以通過劃撥方式取得的建設(shè)用地包括：國家機關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設(shè)用地，須經(jīng)縣級以上地方人民政府依法批準。

(二)出讓方式。建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國家以土地所有人身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者通過這種出讓建設(shè)用地使用權(quán)的行為即取得建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)出讓有三種形式：協(xié)議、招標和拍賣。協(xié)議是由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用人按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t協(xié)商一致后，簽訂建設(shè)用地使用出讓合同。招標和拍賣，應當先由市、縣土地管理部門發(fā)出招標、拍賣公告，通過招標、拍賣程序，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取拍賣、招標等公開競價的方式出讓。采取拍賣、招標、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當事人應當采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應當向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機構(gòu)應當向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

采用招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式建設(shè)用地使用權(quán)的，當事人應當采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：當事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費用及及其支付方式;解決爭議的方法。

(三)流轉(zhuǎn)方式

建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與等。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構(gòu)申請變更登記�；�于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律事實，新建設(shè)用地使用權(quán)人即取得原建設(shè)用地使用權(quán)人的建設(shè)用地使用權(quán)。

二、在集體所有的土地上設(shè)立的假設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

(一)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益用地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法設(shè)立的公益組織，在經(jīng)過依法審批后，對用于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)用地所享有的建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)土地管理法和《土地管理實施條例》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準。

(二)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關(guān)批準文件，項縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準。如果其中涉及占用農(nóng)用地的，應當依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。