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2014年上;鶎泳焐暾摕狳c(diǎn):房地產(chǎn)走到轉(zhuǎn)型路口

來(lái)源:考德上公培時(shí)間:2014-07-28 16:04考德上教育V

在上海基層警察考試中,考生們需要多關(guān)注當(dāng)前的社會(huì)熱點(diǎn),有一些申論熱點(diǎn)問題是一直以來(lái)存在的。截至目前,全國(guó)部分城市房地產(chǎn)或明或暗放松了限購(gòu)。地方政府的救市沖動(dòng)始終存在,而國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)采取分類調(diào)控的方針,并無(wú)大的動(dòng)作。那么,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng) 處于什么樣的狀態(tài)?未來(lái)走勢(shì)如何?日前,在世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)2014年年會(huì)上,專家學(xué)者就相關(guān)問題展開論述。下面考德上公培招警考試網(wǎng)就擷取其中精華,供大家學(xué)習(xí)參考。

房子的投資屬性要降低

南京大學(xué)教授 高 波

近10年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)在快速、大規(guī)模增長(zhǎng)的過程中,積累了不少問題。例如,建筑業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩,尤其是三、四線城市,普遍供大于求;房地產(chǎn)投資品的屬性受到社會(huì)廣泛追捧,而對(duì)房地產(chǎn)的居住屬性重視不夠;地方政府過度依賴土地財(cái)政及房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收,而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收微乎其微。

當(dāng)前,中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期,而房地產(chǎn)業(yè)已走到十字路口。面對(duì)上述問題,房地產(chǎn)業(yè)亟須轉(zhuǎn)型升級(jí)。

在房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)上,要從以開發(fā)為主逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)為主,伴隨著市場(chǎng)集中度的進(jìn)一步提高,迫使大量房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商。近10年來(lái),房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長(zhǎng),出現(xiàn)了房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的格局。與此同時(shí),房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重不足,具有巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)上,要從主要關(guān)注增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)并重,在保持一定水平增量開發(fā)的同時(shí),必須采取措施切實(shí)盤活存量。

對(duì)于增量房地產(chǎn)市場(chǎng),應(yīng)十分注重房地產(chǎn)開發(fā)的綠色、節(jié)能、品質(zhì)提升和精細(xì)化。對(duì)于存量房地產(chǎn)市場(chǎng),要推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作,注重房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理,提高房地產(chǎn)使用效率。

在房地產(chǎn)功能和投資理念上,既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)的使用價(jià)值,又要促使物理上不能流動(dòng)的房地產(chǎn)實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)上可以流動(dòng)的房地產(chǎn)證券。

長(zhǎng)期以來(lái),由于缺乏優(yōu)質(zhì)的金融產(chǎn)品和投資工具,以及國(guó)民“有土斯有財(cái)”的觀念,房地產(chǎn)成為居民的主要投資品。在今后,必須大力培植房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)信托等金融工具,不斷完善房地產(chǎn)金融體系,使人們的投資行為由過度追逐房地產(chǎn)實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y房地產(chǎn)證券,從而降低對(duì)實(shí)體房地產(chǎn)的投資需求。

在空間上,要破除房地產(chǎn)市場(chǎng)城鄉(xiāng)分割的格局,逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的實(shí)施,城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的構(gòu)建和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善,農(nóng)村房地產(chǎn)將逐步具備公開交易的條件,農(nóng)村房地產(chǎn)的使用價(jià)值和財(cái)產(chǎn)價(jià)值將逐步顯現(xiàn)。這將使農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)地位得以提升,并對(duì)城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生平抑作用。

在市場(chǎng)與政府的關(guān)系上,要讓市場(chǎng)扮演重要角色,政府盡量減少不當(dāng)干預(yù)。尊重市場(chǎng)規(guī)律,使房地產(chǎn)市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用。以財(cái)稅體制改革為突破口,使地方政府收入更多來(lái)自于增值稅、消費(fèi)稅、資源稅、環(huán)境稅和房地產(chǎn)稅等稅種,降低對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的依賴,也為政府更好地提供住房保障和完善公共配套及服務(wù)建立穩(wěn)定的財(cái)源。

恐慌性賣房幾乎不會(huì)出現(xiàn)

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 裴長(zhǎng)洪

當(dāng)下,中國(guó)經(jīng)濟(jì)將告別過去30多年的高速增長(zhǎng),進(jìn)入換擋期,未來(lái)一段時(shí)期將實(shí)現(xiàn)中高速增長(zhǎng)。這樣的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)必然帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。

目前幾乎所有的市場(chǎng)表現(xiàn)都呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度在下降,房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的比重在下降,房地產(chǎn)銷售額、銷售面積都在下降。房?jī)r(jià)從去年出現(xiàn)了初始分化,三、四線城市在下降,一、二線城市也出現(xiàn)松動(dòng)。今年以來(lái),下降的趨勢(shì)更加明顯了。

種種跡象表明,在未來(lái)一段時(shí)間樓市將回歸理性區(qū)間。從投資來(lái)講,應(yīng)保持合理的或者適度增長(zhǎng),比如每年10%—15%的增速;從價(jià)格來(lái)講,應(yīng)當(dāng)保持平穩(wěn),特別是一、二線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn),不再有大幅度的增長(zhǎng)。這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的新常態(tài)。

新常態(tài)將帶來(lái)新變化,突出表現(xiàn)在各個(gè)市場(chǎng)主體都需要糾正不同程度的資產(chǎn)錯(cuò)配現(xiàn)象。首先,部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨資金鏈中斷,房企將迎來(lái)新一輪兼并重組。其他一些涉足房地產(chǎn)的工商企業(yè),也將適時(shí)從市場(chǎng)中撤出。一些商業(yè)銀行也將糾正過去在房地產(chǎn)領(lǐng)域過度配置資源的問題,調(diào)整自身的信貸政策。

再說居民,新常態(tài)將促使居民改善其資產(chǎn)負(fù)債表。擁有多套住房的居民也將調(diào)整投資渠道,出售部分房產(chǎn)。有人擔(dān)心,房?jī)r(jià)一路走低,賣房的風(fēng)險(xiǎn)在不斷積累。我認(rèn)為,風(fēng)險(xiǎn)不可能一點(diǎn)沒有,但可控。理由是房?jī)r(jià)不會(huì)跌到50%這樣一個(gè)幅度。而所謂的風(fēng)險(xiǎn),是住房的價(jià)格跌到了賣掉房子都還不起貸款的程度,那時(shí)才會(huì)出現(xiàn)恐慌性的拋售,這樣的幾率很小。

既然房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)已經(jīng)來(lái)臨,政府應(yīng)該適度調(diào)整調(diào)控政策,發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用,逐步放棄過多的行政性干預(yù),有條件、有區(qū)別地取消限購(gòu),取消交易過程中限制性稅收。

另外,政府保障房的政策也要改變。目前各級(jí)地方政府幾乎主要采用大規(guī)模建設(shè)的方式提供保障房,這樣容易出現(xiàn)融資難、周轉(zhuǎn)慢的問題。因此在建設(shè)之外,也可以采取先購(gòu)買存量房然后以優(yōu)惠的方式,例如房租補(bǔ)貼、優(yōu)惠出售等,提供給保障對(duì)象。

市場(chǎng)仍有巨大供給空間

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 劉洪玉

今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回落,預(yù)示著先前過熱的樓市開始向理性回歸。從短期變化來(lái)看,行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)整體放緩趨勢(shì)明顯,投資增速回落,新開工面積下降,商品房銷售降溫,企業(yè)商品房庫(kù)存壓力加大。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種短期下行態(tài)勢(shì)會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響,但應(yīng)該看到,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2013年高速增長(zhǎng)之后向均衡水平自發(fā)調(diào)整的過程,是社會(huì)各界普遍歡迎的向理性回歸的過程,支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面因素沒有發(fā)生根本性的變化,政府和社會(huì)各界應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有信心,也應(yīng)該對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)變化保持淡定的心態(tài)和彈性應(yīng)對(duì)的策略。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的信心首先來(lái)自我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化率雖然不斷提高,但畢竟剛剛超過50%,而且城鎮(zhèn)化的質(zhì)量也有待提高,未來(lái)尚有很大的發(fā)展?jié)摿Α=衲暾ぷ鲌?bào)告又明確提出解決“三個(gè)一億人”的問題。這些都預(yù)示著以農(nóng)村居民市民化為主要特征的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐將不斷加快,而在這個(gè)過程中必將釋放大量的生產(chǎn)、生活和社會(huì)活動(dòng)建筑空間需求,因此整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的供給空間。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展抱有信心,還源自產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展?jié)摿Α?

過去,在房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得利潤(rùn)相對(duì)簡(jiǎn)單,催生了整個(gè)行業(yè)的粗放型發(fā)展,對(duì)房屋質(zhì)量和居住品質(zhì)的關(guān)注不夠。然而,現(xiàn)有的市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)預(yù)示著粗放式開發(fā)難以為繼,未來(lái)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一大方向就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。房屋本身不僅要質(zhì)量過關(guān),而且要更加注重舒適、便利、低碳、節(jié)能,滿足可持續(xù)發(fā)展的需要。同時(shí),我們現(xiàn)有的大部分新建成區(qū)域,普遍存在著公共和商業(yè)配套設(shè)施短缺的問題,需要花大力氣去不斷完善。

轉(zhuǎn)型升級(jí)的另一個(gè)方向是產(chǎn)業(yè)鏈的延展,從單純的開發(fā)銷售,轉(zhuǎn)到持有運(yùn)營(yíng)管理,即從房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。只有實(shí)現(xiàn)了這樣的延展或轉(zhuǎn)變,才有可能為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)金融的深度發(fā)展,為促成眾多的中小型房地產(chǎn)投資者從直接投資到間接投資的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造條件。

希望以上內(nèi)容可以幫助到正在備考的考生們,考德上公培招警考試網(wǎng)預(yù)祝大家在基層警察考試中取得優(yōu)異成績(jī)!

(責(zé)任編輯:admin)

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